Huis verkopen aan je kind: hoe werkt dat?

Overweeg je om je huis te verkopen aan je kind? Dan is het goed om vooraf een aantal dingen goed in kaart te hebben. In dit artikel gaan we dieper in op bijvoorbeeld de fiscale gevolgen maar ook andere zaken waar je rekening mee moet houden.

Waarom je huis verkopen aan je kind?

Je huis verkopen aan je kind is vooral interessant als je kleiner wilt gaan wonen en je kind alvast financieel wilt helpen. Je kunt zo bijvoorbeeld een deel van je vermogen doorschuiven zonder dat je kind later bij een erfenis veel erfbelasting hoeft te betalen.

Hiervoor kun je ook je huis verkopen en weer terughuren.  

Een andere reden kan natuurlijk ook simpel zijn: het huis heeft voor jullie emotionele waarde. Het ouderlijk huis houden jullie liever in de familie dan dat hier een nieuwe onbekende bewoner komt wonen.

Laten we nu kijken naar de gevolgen van het verkopen van je huis aan je kind. En dat met name de fiscale gevolgen.

Fiscale gevolgen

Net zoals wanneer je je huis verkoopt aan een ander, heeft het huis verkopen aan je kind ook enkele fiscale gevolgen. 

Overdrachtsbelasting 

Goed om te weten is dat In 2024 de overdrachtsbelasting voor niet-starters 2% bedraagt. Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar betalen in 2024 geen overdrachtsbelasting voor een woning van maximaal €510.000. 

Dit tarief geldt ook als jouw kind je woning koopt en hierin gaat wonen. Verkoop je je huis en ga je hier weer in wonen door deze terug te huren, dan betaalt je kind zelfs 10,4% overdrachtsbelasting. Dit komt omdat dit pand dan als belegging wordt gezien. Bij beleggingen ben je een overdrachtsbelasting van 10,4% verschuldigd.

Belangrijk om te weten is dat je dit percentage betaalt over de getaxeerde waarde en dus niet over de verkoopprijs. Je huis voor een aanzienlijk lager bedrag verkopen aan je kind heeft dus geen invloed op het bedrag dat je moet betalen aan overdrachtsbelasting.

Voorbeeld:

Stel je verkoopt je huis voor €500.000 aan je kind en deze moet hier 2% overdrachtsbelasting over betalen, dan kost dit €10.000.

Verkoop je je huis en ga je huur je deze terug van je kind, dan wordt dit de som:

€500.000 x 10,4% = €52.000

Een aanzienlijk verschil om rekening mee te houden dus.

Schenkbelasting

Als het huis wordt verkocht tegen een prijs die onder de marktwaarde ligt, kan het verschil tussen de verkoopprijs en de marktwaarde worden beschouwd als een schenking. Dit kan leiden tot schenkbelasting.

Dat je je huis verkoopt aan je kind, doe je natuurlijk vaak omdat dit onder de getaxeerde waarde kan. Grote kans dus dat je met schenkbelasting te maken krijgt.

In 2023 was het nog dat als je kind tussen de 18 en 40 jaar is, je eenmalig maximaal €28.947 belastingvrij kunt schenken voor diens koopwoning. Bijvoorbeeld voor de verbouwing of de aankoop van de woning (bron: Belastingdienst).

Rekenvoorbeeld 2023:

Als je het huis voor €100.000 ( onder de WOZ-waarde verkoopt, is het verschil tussen de verkoopprijs en de WOZ-waarde €100.000. Hiervan is €28.947 vrijgesteld, dus de belastbare schenking is €100.000 – €28.947 = €71.053. Over dit bedrag wordt 10% schenkbelasting geheven.

De schenkbelasting komt dan dus uit op €7105.

Helaas geldt dit in 2024 niet meer. Je betaalt hier geen schenkvrijstelling meer. De schenkbelasting is dan als volgt:

Tussen € 0 en € 138.642: 10% schenkbelasting

€ 138.642 en meer: 20% schenkbelasting

Is de schenking dus €100.000, dan moet er €10.000 schenkbelasting betaald worden.

Ouch…

Ter referentie nog even alle tarieven:

Hypotheek en renteaftrek

Zorg dat je de hypotheek afsluit volgens de geldende fiscale regels rond hypotheekrenteaftrek. Zo heb je recht op de fiscale voordelen die komen kijken bij het afsluiten van een hypotheek. 

Als je kind eigenaar wordt van het huis, moet hij/zij bovendien rekening houden met het eigenwoningforfait, een bedrag dat bij het inkomen wordt opgeteld op basis van de WOZ-waarde van het huis.

Zowel jij als je kind doen er goed aan om financieel en juridisch advies in te winnen bij een hypotheekadviseur, belastingadviseur of notaris om alle aspecten van de transactie en de bijbehorende financiële verplichtingen goed te begrijpen.

Huis verkopen aan kind en vervolgens huren

Als je ouder wordt en je veel van je vermogen in je huis hebt zitten, kan het verkopen van je huis aan je kind en het vervolgens terughuren je helpen om dat vermogen vrij te maken. Dit kan financiële flexibiliteit bieden voor bijvoorbeeld pensioen, reizen, medische kosten of andere levensbehoeften.

Dit verkopen en terughuren noem je ook wel verkopen onder behoud van huurrecht. 

Deze opzet is voor veel mensen aantrekkelijk. Het biedt je namelijk de mogelijkheid om een lagere verkoopprijs te hanteren, aangezien de koopprijs gebaseerd mag zijn op de waarde van het huis in bewoonde staat. Deze waarde ligt doorgaans lager dan wanneer het huis onbewoond zou zijn. 

Op deze manier kun je de woning tegen een relatief voordeligere prijs aan je kind overdragen. 

Bij deze regeling is het wel belangrijk om in gedachten te houden dat de huur die je jaarlijks aan je kind betaalt marktconform dient te zijn.

Marktconforme huur

De Belastingdienst hanteert een vuistregel dat 6% van de WOZ-waarde per jaar een redelijk huurbedrag is. Als het huurbedrag lager is, kan het zijn dat er erfbelasting betaald moet worden. 

Fiscaal gezien is het echter niet altijd voordelig om je huis aan je kind te verkopen en daarna terug te huren, aangezien je dan niet langer recht hebt op hypotheekrenteaftrek. 

Als de Belastingdienst het huis als een tweede woning van je kind beschouwt, valt het onder Box 3. Dit betekent dat er vermogensbelasting over betaald moet worden.

Laat je adviseren

Bij KIJCK begrijpen we dat het verkopen van je huis aan je kind een speciale en soms complexe situatie kan zijn. Daarom bieden we onze diensten aan voor een vast tarief van slechts €2.950, ongeacht de verkoopwaarde van je woning.

We zorgen voor een naadloos en transparant proces, met alle diensten en ondersteuning die je verwacht van een ervaren makelaar. Van het bepalen van een eerlijke prijs tot het adviseren over fiscale aspecten, bij KIJCK staan we je bij in elke stap.

Kies voor duidelijkheid, integriteit en deskundigheid bij deze belangrijke familietransactie – kies voor KIJCK.