Huis verkopen en terughuren: alles wat je moet weten.

Je huis verkopen en terughuren is interessant als je behoefte hebt aan het geld wat in de overwaarde van je huis woning zit. Dit kan zijn omdat je eigen pensioen niet toereikend genoeg is, je geld nodig hebt voor een mooie wereldreis of bijvoorbeeld verwacht dat de woningmarkt erg gaat dalen.

In dit artikel leggen we haarfijn uit waarom je huis verkopen en blijven wonen voordelig kan zijn, maar ook dat hier flinke nadelen aan zitten.

Het concept van verkopen en terughuren wordt ook wel sale-and-leaseback genoemd. De huizen worden vaak verkocht aan investeerders en/of opkopers.

Twijfel je dus of je je huis moet verkopen om deze vervolgens weer terug te huren? Lees dan rustig verder.

Waarom je huis verkopen en terughuren?

Er zijn veel redenen te bedenken waarom het voor jou interessant kan zijn om je huis te verkopen om er vervolgens weer via een huurconstructie in te gaan wonen.

1. Pensioenvoorbereiding

Als je van plan bent om binnenkort met pensioen te gaan en je hebt niet genoeg gespaard of je wilt een comfortabeler pensioen hebben, dan kan het verkopen van je huis een flinke som geld opleveren. Met dit geld kun je een aanvulling op je pensioen realiseren. Door je huis terug te huren, behoud je je vertrouwde woonomgeving.

2. Wereldreis

Droom je van een wereldreis of langdurig reizen? Door je huis te verkopen, kun je de financiële middelen krijgen om die droom te realiseren. Het terug huren van je huis biedt je bovendien de zekerheid dat je een plek hebt om naar terug te keren na je avonturen, zonder je zorgen te maken over het opnieuw vinden van een woning.

3. Financiële vrijheid / liquiditeit

Zowel het pensioen als een wereldreis vereisen een zekere financiële vrijheid. Door je huis te verkopen, kun je een aanzienlijk bedrag vrijmaken, wat je kunt gebruiken om van je pensioen te genieten of de wereld rond te reizen zonder financiële stress. Het opnemen van de overwaarde geeft je dus financiële ademruimte, vooral als je te maken hebt met onvoorziene uitgaven of schulden wilt aflossen.

4. Geen onderhoudszorgen

Als je je huis verkoopt aan een investeerder of een bedrijf, kunnen zij verantwoordelijk worden voor groot onderhoud en bepaalde reparaties. Je hoeft je dus geen zorgen meer te maken over onvoorziene uitgaven. Dit kan je op de lange termijn geld en moeite besparen.

5. Verminderd financieel risico

De waarde van onroerend goed kan fluctueren. Heb je het idee dat de woningmarkt enorm hoog staat en mogelijk gaat dalen? Door te verkopen en terug te huren, loop je niet het risico dat je woning in waarde daalt. Zo ben je beschermd tegen mogelijke verliezen op de woningmarkt.

6. Scheiding

Scheiden is sowieso niet leuk en brengt een hoop gedoe met zich mee. Zeker ook als het gaat om het bezig van een koopwoning.

Als je samen met je partner een huis bezit, kan het verkopen van de woning een manier zijn om de gezamenlijke eigendom op te lossen. Door te verkopen, kunnen beide partijen hun deel van de opbrengst ontvangen en financieel loskomen van elkaar.

Na een scheiding zijn je toekomstige woonwensen wellicht anders. Door je huis terug te huren, ben je niet op lange termijn gebonden aan de woning, waardoor je flexibiliteit hebt om later andere keuzes te maken.

Als er kinderen bij de scheiding betrokken zijn, kan het voor hen voordelig zijn om in hun vertrouwde omgeving te blijven. Door je huis terug te huren, zorg je voor een gevoel van stabiliteit in een anders tumultueuze periode.

Nadelen huis verkopen en terughuren

Hoewel het terughuren van je verkochte woning interessant lijkt en soms ook écht is, kleven hier ook zeker nadelen aan. En dan hebben we het vooral over de financiële impact.

Je kiest voor de korte termijn voor veel cash, maar op de lange termijn wordt je er financieel vaal niet beter van.

Laten we eens inzoomen op de mogelijke nadelen.

1. Verlies van vermogensgroei

Huizen hebben de neiging om in waarde te stijgen op de lange termijn. Door je huis te verkopen, mis je eventuele toekomstige waardestijgingen. Je zet de huidige waarde van je huis vast en profiteert niet van mogelijke prijsstijgingen.

Als je een hypotheek hebt, bouw je met elke aflossing eigen vermogen op in je woning. Door te huren, bouw je geen vermogen meer op; je betaalt puur voor de woonruimte zonder vermogensgroei.

2. Hogere maandelijkse lasten

Huurprijzen zijn vaak hoger dan de maandelijkse hypotheeklasten, vooral als je al een groot deel van je hypotheek hebt afgelost. Dit kan leiden tot hogere maandelijkse uitgaven in vergelijking met het behouden van je woning.

3. Mogelijke huurverhogingen

Als huurder ben je onderhevig aan mogelijke huurverhogingen, die meestal jaarlijks worden doorgevoerd. Dit kan op de lange termijn leiden tot nog hogere woonlasten. Ons advies is dus om te kijken of je met de nieuwe verhuurder afspraken kunt maken die voor meerdere jaren vast staan.

4. Lagere verkoopprijs

Een opkoper/investeerder betaalt vaak niet de volledige waarde voor je woning, omdat hij het risico van waardedaling draagt. Dus terwijl jij geen zorgen hebt over een waardedaling, ontvang je wel een minder hoog verkoopbedrag.

Rekenvoorbeeld terughuren huis

Vooral de hogere maandelijkse lasten en de lagere verkoopprijs zijn een groot nadeel aan deze constructie. Door de hoge maandelijkse lasten verdampt de extra vrijgekomen liquiditeit misschien sneller dan je denkt.

Laten we eens kijken naar een concreet voorbeeld voor een huis van €400.000:

Stel dat je maandelijkse hypotheeklasten (rente en aflossing) voor dit huis €1.200 zijn. Na de verkoop besluit je het huis terug te huren voor €1.500 per maand.

Extra kosten per maand: €1.500 – €1.200 = €300

Extra kosten per jaar: €300 x 12 = €3.600

Bovendien mis je het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek. Stel dat dit voordeel €200 per maand is:

Verloren belastingvoordeel per jaar: €200 x 12 = €2.400

Bij elkaar opgeteld zijn de extra jaarlijkse kosten: €3.600 + €2.400 = €6.000

Na 10 jaar zou dit betekenen dat je €60.000 meer hebt uitgegeven door te huren in plaats van je hypotheek voort te zetten, zonder rekening te houden met mogelijke huurverhogingen en waardetoename van het huis.

Dit is een versimpeld voorbeeld en de werkelijke kosten en voordelen hangen af van veel factoren zoals rentepercentages, onderhoudskosten, inflatie, enz. Het is altijd belangrijk om persoonlijk financieel advies in te winnen bij een financieel adviseur of een erkende makelaar.

Opletten met de belasting: overwaarde en Box 3:

Wanneer je je huis verkoopt en er is sprake van overwaarde (het verschil tussen de verkoopprijs van de woning en de nog openstaande hypotheek), dan krijg je dit bedrag in principe uitgekeerd. Echter, de fiscale behandeling van dit bedrag is belangrijk om te begrijpen.

Het bedrag aan overwaarde dat je krijgt uitgekeerd, valt namelijk onder je vermogen in box 3.

Wat betekent dit concreet?

1. Box 3: In Nederland wordt vermogen belast in box 3. Dit omvat spaargelden, beleggingen en andere bezittingen minus eventuele schulden (met uitzondering van de eigenwoningschuld). De overwaarde van je woning, wanneer deze is uitgekeerd na verkoop, wordt toegevoegd aan je bezittingen in box 3.
   
2. Vrijstelling: Er is een bepaalde vrijstelling voor vermogen in box 3. Dit betekent dat tot een bepaald bedrag je geen vermogensbelasting hoeft te betalen. Alles boven deze vrijstelling wordt belast.
   
3. Heffing: Over je vermogen in box 3 betaal je een heffing. De exacte heffing is afhankelijk van de omvang van je vermogen. Hoe meer vermogen, hoe hoger het fictieve rendement waarover je belasting betaalt. De Belastingdienst gaat ervan uit dat je een bepaald rendement behaalt op je vermogen, zelfs als dit in werkelijkheid niet het geval is.
   
4. Eigenwoningreserve: Het is ook belangrijk om te weten dat wanneer je binnen 3 jaar na de verkoop van je huis een nieuw huis koopt, de overwaarde (eigenwoningreserve) gebruikt moet worden voor de aankoop van de nieuwe woning om in aanmerking te blijven komen voor hypotheekrenteaftrek over het volledige bedrag.

Stel dus dat je een overwaarde van €400.000 hebt na de verkoop van je woning en je besluit dit bedrag niet te investeren in een nieuwe woning maar op een spaarrekening te zetten. Deze €100.000 wordt dan gezien als vermogen in box 3 en zal, boven de vrijstelling, worden belast. Dit gaat dan al snel om duizenden euro’s.

Opletten geblazen: opkoopbescherming

Of je huis interessant is voor beleggers heeft ook te maken met de zogenaamde opkoopbeschermingswet.

De opkoopbescherming is een maatregel die is geïntroduceerd om het opkopen van woningen voor de verhuur tegen te gaan, zodat starters en mensen met een middeninkomen meer kansen hebben op de woningmarkt. Met de opkoopbescherming wordt beoogd om te voorkomen dat beleggers woningen opkopen en deze vervolgens verhuren, waardoor de prijzen verder stijgen en de beschikbaarheid voor gewone kopers afneemt.

De precieze invulling van de opkoopbescherming kan per gemeente verschillen, omdat gemeenten zelf de bevoegdheid hebben om te bepalen in welke wijken en onder welke voorwaarden de opkoopbescherming van toepassing is. Zo geldt de opkoopbescherming in Amsterdam voor woningen met een WOZ-waarde tot en met € 533.000 in 2023. Terwijl dit bedrag in Almere op € 405.000 ligt.

Zie hier een voorbeeld van opkoopbescherming voor de Gemeente Amsterdam: https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/opkoopbescherming/

Echter, over het algemeen kan gesteld worden dat een woning onder de opkoopbescherming valt als:

1. Locatie: De woning zich bevindt in een gebied dat door de gemeente is aangewezen als een gebied waar de opkoopbescherming van toepassing is.
   
2. Doel: De woning wordt gekocht met het doel om deze binnen een bepaalde periode na aankoop te verhuren.
   
3. Type Woning: Het gaat vaak om goedkopere koopwoningen die voor starters of mensen met een middeninkomen interessant zijn.
   
4. Periode: Er kan een bepaalde periode zijn vastgesteld (bijvoorbeeld 3-5 jaar na aankoop) waarbinnen het niet toegestaan is om de woning te verhuren.

Het is belangrijk om bij de betreffende gemeente na te gaan of en hoe de opkoopbescherming is geregeld. Als je van plan bent een woning te kopen met het doel deze te verhuren, dan is het essentieel om vooraf goed te informeren naar de lokale regelgeving omtrent de opkoopbescherming.

Alternatieven verkopen huis en terug huren

Ja gelukkig zijn deze er. Het verkopen van je woning om deze vervolgens weer zelf te huren is financieel misschien helemaal niet zo aantrekkelijk als het lijkt. Andere mogelijke opties zijn:

1. Overwaarde verzilveren met een opeethypotheek

Met een opeethypotheek kun je de overwaarde van je woning gebruiken zonder je woning te verkopen. Je leent een bedrag waarbij je woning als onderpand dient, en je kunt deze lening bijvoorbeeld maandelijks laten uitkeren.

2. Kies voor een omkeerhypotheek

De omkeerhypotheek is speciaal type hypotheek bedoeld voor ouderen die de overwaarde van hun woning willen opnemen. Je ontvangt een maandelijks bedrag of een eenmalige som, en de rente wordt bij de schuld opgeteld. Je hoeft tijdens de looptijd niets terug te betalen. De lening wordt afgelost bij verkoop van de woning of bij overlijden.

3. Verkoop een deel van je huis

Er zijn concepten waarbij je een deel van je woning verkoopt aan een investeerder, maar wel in het huis blijft wonen. Je kunt in de toekomst het deel terugkopen of het bij verkoop van de woning afrekenen.

Mocht je overwegen om gebruik te maken van één van bovenstaande opties, dan is het raadzaam om je goed te laten adviseren door een onafhankelijke financieel adviseur. Er zijn vaak fiscale en financiële implicaties die per situatie kunnen verschillen.

Wil jij je huis liever verkopen aan een makelaar?

Wil je niet te veel betalen voor een makelaar? KIJCK verkoopt je huis voor 1 vast tarief van 3950,-. Ongeacht de verkoopwaarde én met alle diensten die je van een makelaar bent gewend. Met heldere en transparante afspraken.

Als verkoopmakelaar zorgt KIJCK. makelaars ervoor dat je de beste prijs voor je woning krijgt, dat je huis verkocht wordt onder de voorwaarden die bij jou passen en dat er een waterdicht koopcontract opgesteld wordt.

Dit doen we allemaal volgens onze unieke werkwijze: op basis van een laag all-in tarief! Voor slechts 3950,- profiteer jij van de diensten en services van een NVM-makelaar, maar dan tegen een enorm laag tarief! Je krijgt precies dezelfde diensten en kwaliteit als bij een klassieke makelaar en je kunt zo ook nog eens duizenden euro’s besparen.

Meer weten over onze werkwijze of heb je andere vragen? Neem contact met ons op.