Nederlands
English
Als een oudere woning wordt verkocht, kan er een ouderdomsclausule worden opgenomen in de overeenkomst. In deze clausule staat vermeld dat de koper op de hoogte is van het feit dat het om een oudere woning gaat en er dus meer risico is op eventuele gebreken als gevolg hiervan.
De ouderdomsclausule kan een belangrijk onderdeel van de overeenkomst zijn. In dit artikel gaan we dieper in op wat een ouderdomsclausule is, waarom deze belangrijk is, wanneer de clausule van toepassing is en de impact op de koper en verkoper van een oudere woning.
Wat is de ouderdomsclausule?
Een ouderdomsclausule, is een bepaling die kan worden opgenomen in koopovereenkomsten voor onroerend goed, zoals huizen of appartementen. Deze clausule heeft betrekking op de leeftijd van het gekochte pand en de staat waarin het verkeert.
Het doel van een ouderdoms clausule is om de koper te informeren over de leeftijd van het pand en de mogelijke gebreken die daarmee gepaard kunnen gaan. Daarnaast wordt de verkoper beschermd tegen eventuele geschillen die na de aankoop kunnen ontstaan.
Hier zijn de belangrijkste punten die meestal worden behandeld in een ouderdomsclausule:
- Leeftijd van het pand: de clausule vermeldt meestal de exacte leeftijd van het onroerend goed, bijvoorbeeld het bouwjaar.
- Staat van het pand: er kan ook worden aangeven dat het pand wordt verkocht in de staat waarin het zich bevindt op het moment van verkoop, inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken.
- Geen garantie: de clausule kan duidelijk stellen dat de verkoper geen garanties geeft over de staat van het pand, vooral als het een oudere woning betreft. Dit betekent dat de koper het pand koopt zoals het is, met alle eventuele gebreken.
- Inspectie: vaak wordt de koper aangemoedigd om een inspectie van het pand uit te voeren voordat de verkoop definitief wordt. Zo kan de koper eventuele gebreken vaststellen voordat de koop wordt afgerond.
De ouderdomsclausule is bedoeld om zowel de koper als de verkoper te beschermen. Voor de koper geeft het een duidelijk beeld over de staat van het pand en eventuele risico’s die ermee gepaard gaan vanwege de leeftijd.
Voor de verkoper biedt het een zekere mate van bescherming tegen latere aansprakelijkheid als er problemen met het pand naar voren komen na de verkoop, op voorwaarde dat de verkoper de gebreken niet heeft verzwegen.
Een voorbeeld van een (NVM) ouderdomsclausule:
“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte meer dan 80 jaar oud is, hetgeen betekent dat de eisen, die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.”
Waarom is de ouderdomsclausule belangrijk?
Een ouderdomsclausule kan een belangrijk onderdeel zijn van een overeenkomst omdat zowel de koper en verkoper “beschermd” worden tegen eventuele claims. Naast deze bescherming zijn er nog enkele redenen waarom het verstandig is om een ouderdomsclausule op te nemen in de overeenkomst.
Transparantie en duidelijkheid
De clausule verduidelijkt dat de koper het eigendom accepteert in de staat waarin het zich bevindt op het moment van verkoop. Dit voorkomt misverstanden en geschillen over eventuele verborgen gebreken of tekortkomingen.
Risicoverdeling
De clausule verdeelt het risico tussen de koper en de verkoper. De koper neemt het risico op zich dat er na de verkoop gebreken aan het licht kunnen komen, terwijl de verkoper beschermd wordt tegen mogelijke aansprakelijkheid.
Stimulans voor onderzoek
Kopers worden aangemoedigd om grondig onderzoek te doen naar het eigendom voordat ze akkoord gaan met de koop. Dit helpt bij het identificeren van mogelijke problemen voordat de overeenkomst wordt gesloten.
Eerlijke prijsvorming
Doordat de koper rekening moet houden met mogelijke toekomstige kosten voor reparaties of verbeteringen, kan dit leiden tot een eerlijkere onderhandeling over de prijs.
Voorbeelden van verborgen gebreken in een woning
Verborgen gebreken in een woning zijn problemen of defecten die niet altijd direct zichtbaar zijn tijdens een normale inspectie of bezichtiging van het huis. Deze gebreken kunnen soms pas aan het licht komen nadat de koper de woning heeft gekocht en erin is getrokken.
Het is daarom aan te raden dat een potentiele koper goed onderzoek doet of laat doen zodat hij of zij niet voor eventuele verassingen komt te staan. Dit zijn enkele voorbeelden van verborgen gebreken in een woning
- Structurele problemen: Dit omvat problemen met de fundering, het frame, dragende muren of het dak. Scheuren in de muren, verzakkingen of door vocht veroorzaakte houtrot zijn mogelijke voorbeelden.
- Lekkages: Waterinfiltratie in het dak, muren of kelder kan leiden tot schimmelvorming, houtrot en andere schade die niet direct zichtbaar is.
- Elektrische problemen: Verouderde of slecht uitgevoerde bedrading kan gevaarlijke elektrische problemen veroorzaken, zoals kortsluiting, oververhitting of elektrische storingen.
- Asbest: Asbest kan verborgen zitten in isolatiemateriaal, plafonds, vloeren, leidingen en wanden. Het is schadelijk voor de gezondheid als het wordt ingeademd.
- Loodgieterijproblemen: Oude loden leidingen kunnen loodverontreiniging van het drinkwater veroorzaken, terwijl lekkende leidingen onzichtbare waterschade kunnen veroorzaken. Dit kan voor vervelende problemen zorgen in een pand.
- Schimmel en vocht: Schimmelgroei in muren, plafonds of vloeren kan allergische reacties en gezondheidsproblemen veroorzaken. Het kan moeilijk te detecteren zijn als het zich achter muren of onder vloeren bevindt.
- Verwarming- en koelsystemen: Problemen met de verwarmings- of koelsystemen, zoals een defecte verwarmingsketel of een slecht werkende airconditioning, kunnen duur zijn om te repareren.
- Sanitaire problemen: Verborgen lekkages in sanitair, zoals lekkende leidingen of afvoeren, kunnen leiden tot waterschade en schimmelgroei.
We raden je aan om al deze zaken goed te controleren voordat een pand wordt aangeschaft. Zo staat de koper niet voor verrassingen na de koop.
De ouderdomsclausule is niet standaard
Een ouderdomsclausule is geen standaardonderdeel van de koopovereenkomst. Daarom is het belangrijk om ervoor te zorgen dat deze clausule indien nodig handmatig wordt toegevoegd. Bovendien is het van cruciaal belang dat de ouderdomsclausule helder en duidelijk is geformuleerd.
Het is helaas nog steeds een veelvoorkomend probleem dat er discussies ontstaan tussen kopers en verkopers over wie verantwoordelijk is voor specifieke gebreken, met name die gerelateerd zijn aan de ouderdom van het onroerend goed.
Eerdere juridische geschillen hebben aangetoond dat rechters verschillende interpretaties kunnen geven aan de ouderdomsclausule, wat tot verwarring kan leiden.
Wij raden dan ook aan om vooraf goed met je makelaar te overleggen welke vorm van de ouderdomsclausule wordt opgenomen.
Handige constructie
Om eventuele geschillen als verkoper te voorkomen, is het dus verstandig om een ouderdomsclausule op te nemen in de overeenkomst. Meestal wordt de clausule gebruikt bij huizen die 50 jaar of ouder zijn.
Heb je nog vragen over de ouderdomsclausule of andere vragen op het gebied van de koop- of verkoop van een woning? Neem geheel vrijblijvend contact met ons op en we helpen je graag verder.
