NL
NL Formeel
EN
Je appartement voelt te klein. De was hangt binnen te drogen, fietsen staan in de gang en werken aan de keukentafel begint te vervelen. Tijd voor een huis met een tuin. Maar hoe pak je dat aan? En belangrijker: wat ga je betalen en hoe lang duurt het? Deze stap is groter dan je eerste aankoop. Je verkoopt en koopt tegelijk, hebt waarschijnlijk meer hypotheek nodig en wilt niet twee keer verhuizen. Dit stappenplan helpt je de overstap realistisch in te schatten.
Stap 1: Bereken wat je kunt lenen en wat je overhoudt
Voor je enthousiast wordt over huizen van €550.000, wil je weten waar je staat. Twee dingen tellen mee: wat je nu overhoudt aan je appartement en hoeveel extra hypotheek je kunt krijgen.
Rekenvoorbeeld:
Appartement gekocht in 2019 voor €285.000
Hypotheek over: €245.000
Huidige verkoopwaarde: €375.000
Overwaarde: €130.000
Maar niet alles is vrij beschikbaar geld. Van die €130.000 gaan af:
Makelaar: €4950,-
Notariskosten verkoop: €1.200
Eventuele boeterente bij oversluiten: €0 - €8.000 (afhankelijk van je rente en looptijd)
Netto overwaarde: circa €115.000 - €123.000
Die overwaarde gebruik je als extra aanbetaling voor je volgende huis. Maar je hebt ook overdrachtsbelasting (2% voor woningen onder €510.000 als eerste woning, anders 10,4% op het deel erboven), notariskosten aankoop (€1.500 - €2.500), taxatie (€500 - €800) en eventueel verbouwing.
Tel het op en je zit al snel €20.000 - €30.000 kwijt aan vaste kosten, bovenop je aanbetaling.
Stap 2: Bepaal je zoekgebied binnen Amsterdam
Een huis in Amsterdam vinden? Dat hangt af van wat je zoekt en wat je wilt betalen. De wijken verschillen enorm.
Binnen de ring: Vrijstaande huizen bestaan nauwelijks. Rijtjeshuizen met een klein tuintje starten rond de €700.000 in Oost of Noord. In De Pijp of Oud-West tel je €900.000+ neer voor een woning van 80m² met een postzegeltuin.
Buiten de ring: Amsterdam-Noord (Nieuwendam, Tuindorp Oostzaan): rijtjeshuizen vanaf €450.000 - €550.000, vaak met voor- en achtertuin. Nieuw-West (Slotermeer, Geuzenveld): vergelijkbaar prijsniveau, iets meer ruimte. Zuidoost (Bijlmer, Gaasperdam): vanaf €375.000, grotere kavels.
Randgemeenten: Diemen, Duivendrecht, Amstelveen (Westwijk): €400.000 - €525.000 voor een rijtjeshuis met tuin. Purmerend, Zaandam, Almere: €350.000 - €450.000, maar je reist langer.
Kies niet alleen op prijs. Reken ook de extra reistijd naar je werk mee. Een huis in Almere lijkt goedkoop, maar drie uur reizen per dag wordt vermoeiend.
Stap 3: Besluit je verkoopstrategie
Hier komt de lastige keuze: verkoop je eerst of koop je eerst?
Eerst verkopen: Je weet precies hoeveel geld je hebt. Geen financiële verrassingen. Maar je moet snel een nieuw huis vinden. Lukt dat niet op tijd? Dan huur je tijdelijk of trek je bij familie in. Amsterdamse makelaars adviseren deze route als de markt rustig is. Want kopers van jouw appartement willen zekerheid dat jij niet alsnog afhaakt.
Eerst kopen: Je vindt een huis, doet een bod en regelt een financieringsvoorbehoud van bijvoorbeeld zes weken. In die tijd verkoop je je appartement. Lukt dat? Prima. Lukt het niet? Dan kun je de koop ontbinden.
Dit werkt als je appartement makkelijk verkoopt (goede ligging, realistische prijs, Amsterdam-Zuid of -Oost). Maar het is een risico. Lukt de verkoop niet, ben je het huis en de inspectiekosten kwijt.
Overbruggingskrediet: Je koopt een huis terwijl je appartement nog te koop staat. De bank geeft tijdelijk extra hypotheek om het huis te financieren. Zodra je appartement verkocht is, los je het krediet af.
Klinkt makkelijk, maar het kost geld. Overbruggingsrente ligt vaak 1-2% hoger dan een normale hypotheek. Over €400.000 betaal je al snel €650 - €1.100 per maand aan extra rente. Plus je betaalt nog steeds de hypotheek en servicekosten van je appartement.
Alleen doen als je appartement zo goed als verkocht is of als je sterk in je schoenen staat financieel.
Stap 4: Verkoop je appartement
Een appartement in Amsterdam verkoopt gemiddeld binnen 30-60 dagen. Goede buurten zoals De Pijp, Oud-Zuid of Oost? Soms binnen twee weken. Verder van het centrum of complexen met hoge servicekosten? Dan duurt het langer.
Voorbereiding: Maak je appartement verkoopklaar. Niet verbouwen, maar wel opruimen, schoonmaken en kleine reparaties doen. Een kapotte kraan of schimmel in de badkamer jaagt kopers weg.
Vraag je VvE-documenten op bij de beheerder. Kopers willen het meerjarenonderhoudsplan, de laatste jaarstukken en het reservefonds zien. Heb je dit niet op orde? Dan vertraagt de verkoop.
Taxatie en vraagprijs: Laat je appartement taxeren. Kost €500 - €800, maar voorkomt discussie. Veel makelaars stellen de vraagprijs net boven de taxatie. Krijg je binnen een week tien bezichtigingen en drie biedingen? Dan had je hoger gemogen. Krijg je na drie weken nog niemand? Dan zit je te hoog.
Overdracht: Van getekend contract tot sleuteloverdracht duurt gemiddeld 8-12 weken. Dat geeft jou en de koper tijd om de financiering rond te krijgen en het contract bij de notaris te regelen.
Stap 5: Zoek en financier je nieuwe huis
Nu komt de leuke fase. Je weet wat je te besteden hebt, je appartement is verkocht (of staat net te koop) en je kunt serieus gaan zoeken.
Bezichtigingen: Reken op 5-10 bezichtigingen voordat je iets vindt dat echt past. Ga niet alleen af op foto's. Een tuin op het noorden lijkt groter dan hij is. Buren met een aanbouw blokkeren het licht. Een drukke straat hoor je pas als je ter plekke bent.
Neem een checklist mee: staat van onderhoud, isolatie, cv-ketel, fundering, elektra. Een huis van 50 jaar oud zonder onderhoud kost je €30.000 - €60.000 extra na aankoop.
Bod uitbrengen: Huizen in populaire wijken gaan vaak voor boven de vraagprijs weg. Bied je direct je maximum? Of blijf je onder en riskeer je dat een ander het haalt? Dat hangt af van de markt.
Zet altijd een financieringsvoorbehoud in je bod. Meestal vier weken. Dat geeft je tijd om de hypotheek te regelen zonder dat je vastzit als de bank nee zegt.
Hypotheek afsluiten: Vanaf het moment dat je bod geaccepteerd is, heb je vier weken om de hypotheek rond te krijgen. Adviseur bellen, documenten aanleveren, taxatie regelen. Het gaat sneller dan bij je eerste aankoop, maar plan toch drie weken in.
Stap 6: Organiseer de verhuizing
Je hebt twee data: de oplevering van je appartement en de oplevering van je nieuwe huis. Idealiter liggen die vlak achter elkaar. Maar soms zit er een paar weken tussen.
Gelijktijdige oplevering: Vraag of je appartement en nieuwe huis op dezelfde dag geleverd kunnen worden. Dat scheelt huur of opslag. Verhuizers halen de spullen op bij je appartement en brengen alles direct naar je huis. Kost €800 - €1.500 voor een gemiddelde verhuizing binnen Amsterdam.
Tussentijd nodig: Moet je appartement eerder opgeleverd worden dan je nieuwe huis klaar is? Dan huur je tijdelijk. Reken op €1.200 - €1.800 per maand voor een klein appartement in Amsterdam. Of je huurt opslagruimte (€150 - €300/maand) en trekt tijdelijk bij familie of vrienden in.
Inschrijven en meter overdracht: Schrijf je uit bij je oude adres en in bij je nieuwe. Geef je nieuwe adres door aan energieleverancier, internet, zorgverzekeraar en gemeente. Regel dit twee weken voor de verhuizing, dan zit je er niet mee op de dag zelf.
