Wat is een appartementsrecht?

Woon je in een appartement of denk je erover om er een te kopen? Dan krijg je automatisch te maken met iets dat 'appartementsrecht' heet. Klinkt misschien wat droog, maar geloof ons: dit wil je echt begrijpen vóór je tekent bij de notaris.

Een appartementsrecht is namelijk meer dan een stukje eigendom. Het bepaalt precies wat van jou is, wat van de buren is, en vooral wat van jullie samen is. In dit blog leggen we je haarfijn uit wat een appartementsrecht inhoudt, waarom het belangrijk is, en wat je rechten en plichten zijn.

Waarom is een appartementsrecht nodig?

Een appartementencomplex is in juridische zin één gebouw. Dat betekent dat je niet zomaar kunt zeggen: “Dit stukje is helemaal van mij.” Want de fundering, de gevels, het dak… die gebruik je samen met andere bewoners. Daarom is er een juridische constructie bedacht: het appartementsrecht.

Zonder appartementsrecht zou je in feite mede-eigenaar zijn van het hele gebouw, zonder duidelijke afspraken over wie waarover gaat. En dat is vragen om conflicten.

Wat houdt een appartementsrecht precies in?

Het appartementsrecht is sinds 1952 opgenomen in het Burgerlijk Wetboek, boek 5. Het is het recht op het alleengebruik van een privégedeelte van een gebouw (jouw woning), en het gedeeld eigendom van gemeenschappelijke delen. Denk hierbij aan het trappenhuis, het dak, de lift, de gevels en de technische installaties.

Dus:

• Jij bent eigenaar van je eigen woning (privégedeelte).

• Samen met andere bewoners ben je mede-eigenaar van het hele gebouw.

Die verdeling is vastgelegd in de splitsingsakte en de splitsingstekening. Die documenten zijn bij de notaris opgemaakt en geven precies aan wat van wie is.

Wat staat er in een splitsingsakte?

De splitsingsakte is het juridische document waarin staat dat een gebouw is opgedeeld in meerdere appartementsrechten. Hierin vind je:

• Een duidelijke beschrijving van het gebouw en de afzonderlijke appartementen

• Hoe de gemeenschappelijke delen worden verdeeld

• Het aandeel dat elke eigenaar heeft in het geheel

• De oprichting van de Vereniging van Eigenaren (VvE)

• Eventuele regels of beperkingen (bijvoorbeeld over gebruik of verbouwing)

Daarnaast is er altijd een splitsingstekening: een visuele plattegrond waarop je kunt zien welk deel bij welk appartementsrecht hoort.

Appartementsrechten VvE

Als eigenaar van een appartement ben je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze vereniging beheert en onderhoudt de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Denk aan schilderwerk, liftonderhoud, dakinspecties en het afsluiten van collectieve verzekeringen.

Wat je moet weten over de VvE:

• Je betaalt maandelijks een bijdrage (de VvE-bijdrage)

• De VvE is verantwoordelijk voor reserveringen voor onderhoud

• Er wordt jaarlijks een vergadering gehouden waarin besluiten worden genomen

• Je hebt stemrecht, op basis van het aantal breukdelen dat je bezit (staat in de splitsingsakte)

Een actieve, goed functionerende VvE is een must. Het geeft kopers zekerheid dat het pand goed wordt onderhouden en dat er financiële buffers zijn voor toekomstig werk.

Voordelen en nadelen van een appartementsrecht

Een appartementsrecht heeft zo z'n voordelen. Zo heb je een duidelijk aandeel in het geheel van het gebouw, wat zorgt voor helderheid over wat van jou is. Daarnaast neemt de Vereniging van Eigenaars (VvE) een hoop werk uit handen: zij regelen het onderhoud en de verzekeringen. Ook ben je juridisch goed beschermd en zijn er duidelijke regels waar iedereen zich aan moet houden. En als het beheer goed wordt uitgevoerd, kan dat de waarde van je woning flink verhogen.

Maar er zitten ook nadelen aan vast. Je bent bijvoorbeeld afhankelijk van de andere eigenaren in het gebouw, wat soms lastig kan zijn. Bovendien ben je verplicht om elke maand een bijdrage te betalen aan de VvE, wat je niet zomaar kunt overslaan. Je moet je houden aan de gezamenlijke regels, zelfs als je het er niet altijd mee eens bent. En als er beslissingen genomen moeten worden, kan het binnen de VvE nogal eens langzaam gaan.

Waar moet je op letten bij aankoop?

Koop je een appartement? Check dan altijd het volgende:

• Is de VvE actief? Bekijk de notulen, jaarrekening en het onderhoudsplan.

• Hoeveel is er in kas? Een gezonde reserve geeft zekerheid.

• Wat is de maandelijkse bijdrage? Niet te hoog, maar zeker ook niet te laag.

• Zijn er achterstallige betalingen? Deze kunnen jouw probleem worden bij overdracht.

• Zijn er grote uitgaven gepland? Bijvoorbeeld groot onderhoud aan het dak of lift.

Hoe zit het met verbouwingen in je appartement?

Stel, je wilt een muur verplaatsen, nieuwe leidingen aanleggen of een uitbouw op je balkon maken. Mag dat zomaar? Het antwoord: meestal niet zonder overleg.

Verbouwingen binnen je privégedeelte mag je in principe doen, zolang je de draagconstructie en gemeenschappelijke delen niet aantast. Maar zodra je iets verandert aan leidingen, muren of installaties die ook door andere appartementen lopen, moet je dit aanvragen bij de VvE. Vaak heb je zelfs toestemming nodig van een meerderheid van de leden.

Kortom: altijd eerst de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement checken voordat je aan de slag gaat met een sloop- of verbouwplan.

Wat als je je appartement wilt verhuren?

Wil je je appartement tijdelijk of permanent verhuren? Dan is het belangrijk om te weten dat de VvE daar regels over mag stellen. Sommige VvE’s verbieden bijvoorbeeld vakantieverhuur via platforms als Airbnb. Anderen willen juist voorkomen dat er te veel huurders in het gebouw komen, om overlast en onpersoonlijke sfeer tegen te gaan.

Staat er in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement dat verhuur niet is toegestaan? Dan kun je problemen krijgen als je dit toch doet. En die kunnen juridisch en financieel flink oplopen.

Laat je dus altijd goed informeren of nog beter: stem het vooraf af met de VvE.

Wat gebeurt er bij verkoop van het appartement?

Verkoop je je appartement? Dan draag je automatisch ook jouw aandeel in de VvE over aan de koper. Bij de overdracht moeten er een paar dingen geregeld worden:

• Je moet VvE-documenten aanleveren, zoals de splitsingsakte, het MJOP en de laatste notulen.

• De koper moet weten of er nog bijzondere kosten of besluiten zijn die eraan komen.

• Eventuele betalingsachterstanden in VvE-bijdragen worden verrekend bij de notaris.

Goed voorbereid zijn voorkomt gedoe bij de overdracht en zorgt ervoor dat je koper niet afhaakt tijdens het proces.

Veelgemaakte misverstanden over appartementsrecht

"Ik ben volledig eigenaar van mijn woning."

Niet helemaal. Je hebt exclusief gebruiksrecht van jouw appartement, maar je deelt eigendom van het pand met anderen.

"De VvE is optioneel."

Nee. Je bent automatisch lid en hebt geen keus. Ook niet als de VvE slapend is.

"Ik bepaal zelf wat ik met mijn woning doe."

Gedeeltelijk. Grote verbouwingen moeten vaak goedgekeurd worden door de VvE. Ook mag je bijvoorbeeld niet zomaar je woning splitsen of gebruiken als short-stay locatie zonder toestemming.