Vrij op naam: dit moet je weten voordat je een huis koopt

Vrij op naam (v.o.n.) betekent dat de bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte al in de koopprijs van de woning zitten. Dit in tegenstelling tot een woning met kosten koper (k.k.), waarbij jij als koper deze kosten nog bovenop de koopsom moet betalen.

Met andere woorden: bij een v.o.n.-woning krijg je geen onaangename financiële verrassingen achteraf.

Verschil kosten koper en vrij op naam

Het verschil tussen kosten koper en vrij op naam draait in de kern om de verdeling van de bijkomende kosten. Bij een woning die vrij op naam wordt verkocht, neemt de verkoper deze kosten zoals de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte voor zijn rekening. Jij als koper betaalt in dat geval alleen de afgesproken koopprijs.

Bij een woning met kosten koper ligt dit anders. Dan betaal jij als koper de kosten bovenop de koopprijs. Denk bijvoorbeeld aan de overdrachtsbelasting van 2% en de notariskosten, wat al snel duizenden euro’s extra betekent. Dit verschil maakt vrij op naam financieel aantrekkelijker, zeker voor wie een beperkt budget heeft of graag vooraf duidelijkheid wil over de totale kosten.

Vrij op naam bestaande woning

Bij bestaande woningen zie je dit minder vaak. Daar is het gebruikelijker dat de kosten koper voor rekening van de koper zijn. Vrij op naam kom je vooral tegen bij nieuwbouwwoningen. Projectontwikkelaars kiezen hiervoor om de prijs transparant te houden. Zo weten kopers meteen wat ze betalen, zonder extra kosten bovenop de koopprijs.

Overdrachtsbelasting vrij op naam

Bij een woning die je vrij op naam koopt, wordt de overdrachtsbelasting meestal door de verkoper betaald. Dit betekent dat de kosten al zijn inbegrepen in de koopprijs die jij ziet. Je betaalt dus geen extra bedrag bovenop de afgesproken prijs, zoals bij een woning met kosten koper (k.k.) wel het geval is.

De hoogte van de overdrachtsbelasting is in 2025 als volgt:

• 0% voor starters onder de 35 jaar (mits aan voorwaarden voldaan).

• 2% voor een eigen woning.

• 10,4% voor een tweede woning of belegging.

Let op: de vrijstelling of het verlaagde tarief geldt alleen voor particulieren, en alleen bij aankoop van een hoofdverblijf. Voor een vakantiewoning of beleggingspand gelden andere regels.

Bij een v.o.n.-woning hoef jij als koper dus niets voor de overdrachtsbelasting apart te reserveren, een voordeel dat je duizenden euro’s kan schelen.

Kosten vrij op naam berekenen

Wil je weten waar je aan toe bent bij een v.o.n.-woning? Dan is het slim om alle kosten op een rijtje te zetten. Hoewel de overdrachtsbelasting en notariskosten voor de levering inbegrepen zijn, zijn er nog steeds kosten die je wel zelf moet betalen.

Denk hierbij aan:

• Kosten voor de hypotheekakte.

• Hypotheekadvieskosten.

• Taxatiekosten (indien van toepassing).

• Eventuele bouwrente bij nieuwbouw.

• Inrichting en verhuizing.

Een voorbeeld: stel je koopt een nieuwbouwwoning v.o.n. van €400.000. Dan betaal je geen overdrachtsbelasting (2% = €8.000 bespaard) en geen notariskosten voor de levering. Die kunnen al snel €600 tot €1.200 zijn. Je bespaart dus vaak tussen de €8.500 en €9.200.

Vrij op naam bedrijfspand

Bij het kopen van een bedrijfspand vrij op naam gelden andere regels dan bij een woning. In plaats van overdrachtsbelasting is er vaak sprake van btw, wat de situatie net iets complexer maakt. Vrij op naam betekent in dit geval meestal dat de verkoper zowel de btw als de notariskosten voor de levering voor zijn rekening neemt. Jij als koper betaalt dan een vaste prijs, zonder dat daar nog onverwachte leveringskosten bovenop komen.

Toch betekent dit niet automatisch dat je niets hoeft voor te financieren. De btw op bedrijfspanden bedraagt doorgaans 21%, en hoewel je die als ondernemer in veel gevallen kunt terugvorderen van de Belastingdienst, moet je dat bedrag wel eerst zelf voorschieten. Dat kan flink oplopen, afhankelijk van de koopsom.

Juist omdat de regels bij commercieel vastgoed minder zwart-wit zijn, is het extra belangrijk om het koopcontract goed te (laten) controleren. De term “vrij op naam” klinkt eenvoudig, maar de fiscale gevolgen kunnen groot zijn.