Huis kopen met erfpacht? Dit zijn je rechten (en plichten)

Een huis kopen is al spannend genoeg, laat staan als er erfpacht bij komt kijken. Veel mensen schrikken van het woord alleen al en eerlijk is eerlijk, het kan ingewikkeld zijn. Maar laat je niet afschrikken: met de juiste kennis weet je precies waar je op moet letten.

In dit blog leggen we je uit wat erfpacht is, hoe het werkt, wat de risico’s zijn en waar je op moet letten als koper. Zo voorkom je vervelende verrassingen en ben je goed voorbereid bij een bezichtiging of bod.

Wat is erfpacht?

Erfpacht is een vorm van eigendom waarbij je het huis wel koopt, maar de grond waarop het staat niet van jou is. Die blijft in handen van de grondeigenaar vaak een gemeente, woningcorporatie of particuliere belegger.

Je krijgt van deze eigenaar het recht om de grond te gebruiken, meestal voor een lange periode (bijvoorbeeld 49 of 99 jaar). In ruil daarvoor betaal je een vergoeding: de erfpachtcanon. Erfpacht kun je zien als een soort huur voor de grond. Alleen huur je niet per maand, maar vaak voor tientallen jaren.

Hoe werkt erfpacht?

Erfpacht is altijd vastgelegd in een erfpachtakte, die bij de notaris is opgesteld. Hierin staan o.a.:

De duur van het recht van erfpacht.
De hoogte van de canon (jaarlijkse bijdrage).
Of deze canon vast is of herzien kan worden.
Eventuele gebruiksregels of beperkingen.
De mogelijkheid om de erfpacht af te kopen.

Erfpacht kan heel verschillend geregeld zijn, afhankelijk van wie de grondeigenaar is. Daarom is het cruciaal om de akte goed te laten controleren door je makelaar of notaris.

Wat is het verschil tussen voortdurende en eeuwigdurende erfpacht?

Erfpacht komt in verschillende vormen voor. De twee belangrijkste:

1. Voortdurende erfpacht

Hierbij wordt de canon periodiek herzien, vaak om de 49 of 75 jaar. De grondeigenaar mag dan de canon aanpassen aan de nieuwe marktwaarde. Dat kan flink oplopen.

2. Eeuwigdurende erfpacht

Hierbij ligt de canon voor altijd vast. De grondeigenaar doet afstand van het recht om de canon te herzien. Dat geeft kopers meer zekerheid, maar is vaak duurder bij het afsluiten of afkopen.

Wat zijn de voor- en nadelen van een huis kopen met erfpacht?

Een huis kopen met erfpacht kan aantrekkelijk zijn door de lagere koopprijs, omdat je de grond niet koopt. Soms is de canon aftrekbaar en kun je die zelfs afkopen. Gemeenten hanteren vaak duidelijke regels, wat overzicht geeft.

Tegenover die voordelen staan ook nadelen. Je bent geen eigenaar van de grond, en de canon kan flink stijgen bij herziening. Banken zijn soms terughoudend met financiering en je hebt minder vrijheid bij verbouwingen of gebruik van de woning.

Waar moet je op letten bij erfpacht?

Een woning met erfpacht kan een goede koop zijn, maar let scherp op de volgende zaken:

Wie is de grondeigenaar? Gemeente? Particulier? Corporatie? Dat bepaalt je rechten en risico’s.
Wat is de hoogte van de canon? En: is deze al afgekocht of nog lopend?
Wanneer is de eerstvolgende herziening? Laat je niet verrassen door een stijging.
Is afkopen mogelijk? Soms kun je erfpacht in één keer afkopen dat geeft rust en waardevermeerdering.
Wat zegt de erfpachtakte? Laat die altijd controleren door een expert.

Wat betekent “erfpacht afgekocht”?

Als de erfpacht is afgekocht, betekent dit dat de canon voor een bepaalde periode is vooruitbetaald. Je betaalt dus geen jaarlijkse erfpacht meer zolang de afgesproken periode loopt.

Er zijn twee soorten afkoop:

Tijdelijke afkoop: bijv. canon afgekocht tot 2050. Daarna moet je opnieuw gaan betalen.
Eeuwigdurende afkoop: je koopt het erfpachtrecht volledig af, vaak bij overdracht of herziening. De grond blijft formeel niet van jou, maar je hebt er geen kosten meer aan.

Let op: afgekocht is niet hetzelfde als eigendom! Je huurt nog steeds de grond, alleen tegen betaling van nul euro per jaar.

Kan ik een hypotheek krijgen op een huis met erfpacht?

Ja, maar het hangt af van de voorwaarden. Banken kijken kritisch naar:

De hoogte van de canon.
De duur van de erfpachttermijn.
Of de canon vaststaat of herzien kan worden.
Of het om gemeentelijke of particuliere erfpacht gaat.

Gemeentelijke erfpacht (zoals in Amsterdam of Den Haag) wordt vaak beter geaccepteerd dan particuliere, omdat die vaak transparanter en juridisch beter geregeld is..

Is erfpacht aftrekbaar van de belasting?

Erfpachtcanon kan in sommige gevallen fiscaal aftrekbaar zijn, maar dit hangt sterk af van hoe de erfpacht is geregeld. Over het algemeen geldt dat alleen de jaarlijkse canon in aanmerking komt voor aftrek, en dan ook alleen als het gaat om een woning die je hoofdverblijf is en als het erfpachtrecht voor onbepaalde tijd is afgesloten.

Heb je de erfpacht afgekocht of gaat het om tijdelijke erfpacht? Dan is er meestal geen recht op aftrek. Omdat de regels per situatie kunnen verschillen, is het verstandig om je hierover goed te laten informeren door een belastingadviseur of de website van de Belastingdienst te raadplegen.

Particuliere erfpacht: extra oppassen

In sommige gevallen is de erfpacht niet van de gemeente, maar van een particuliere partij. Denk aan een projectontwikkelaar of vastgoedbelegger.

Bij particuliere erfpacht gelden meestal minder gunstige voorwaarden:

Hogere canon of minder transparantie.
Snellere herziening van de canon.
Minder juridische bescherming voor de erfpachter.

Koop je een woning met particuliere erfpacht? Laat de akte dan altijd extra kritisch checken door een notaris of makelaar. Wat nu goedkoop lijkt, kan op termijn duur uitpakken.

Wat gebeurt er als de erfpacht afloopt?

Erfpachtrechten zijn altijd tijdelijk, al is dat soms 49 of zelfs 99 jaar. Maar wat als die termijn bijna afloopt?

Dan zijn er drie scenario’s:

Je kunt het recht verlengen vaak tegen hernieuwde voorwaarden.
Je koopt de erfpacht alsnog af.
De grondeigenaar kiest ervoor het niet te verlengen (komt zelden voor bij woningen).

Let op: banken zijn huiverig om hypotheken te verstrekken als de resterende looptijd te kort is (vaak onder de 30 jaar). Dat kan je koopkans beperken of de financiering lastig maken.

Wat betekent erfpacht voor de verkoop van je woning?

Wil je je huis met erfpacht verkopen? Dan moet je koper goed geïnformeerd zijn. Je bent verplicht om:

De erfpachtakte beschikbaar te stellen.
Duidelijk te maken of de canon loopt of is afgekocht.
Te vermelden wanneer de eerstvolgende herziening plaatsvindt.
Te melden of er extra kosten of erfpachtverplichtingen zijn.

Een goed geïnformeerde koper haakt minder snel af en een makelaar kan je helpen om erfpacht niet als bezwaar, maar juist als onderhandelingsinstrument in te zetten.

Veelvoorkomende misverstanden over erfpacht

“Als ik erfpacht afkoop, is het huis helemaal van mij.”

Niet helemaal. Je koopt alleen het gebruiksrecht af de grond blijft van de eigenaar.

“Erfpacht is altijd slecht.”

Niet waar. Bij een lage of afgekochte canon en duidelijke voorwaarden kan erfpacht juist voordelig zijn.

“Een huis met erfpacht is onverkoopbaar.”

Dat hoeft niet zo te zijn. Zolang de voorwaarden duidelijk zijn en de canon redelijk, kun je zo’n woning prima verkopen mits je koper goed geïnformeerd is.