Alles wat je moet weten over overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting is een onderwerp waar bijna iedereen mee te maken krijgt bij het kopen van een huis. Maar wat houdt het precies in, hoeveel betaal je en welke uitzonderingen zijn er? In dit artikel leggen we alles uit over overdrachtsbelasting, van vrijstellingen en tarieven tot speciale situaties zoals een scheiding of het erven van een woning.

Wat is overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt bij de aankoop van een huis of ander onroerend goed. Maar het gaat verder dan alleen de koopprijs. Je betaalt ook belasting over rechten op onroerende zaken, zoals erfpachtrecht. Dit geldt voor zowel een eerste huis, een tweede huis als andere panden.

Wanneer betaal je overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting wordt meestal betaald op het moment dat de notaris de akte van levering passeert. Dit zit vaak in de kosten koper (k.k.), maar in sommige gevallen kan de verkoper dit betalen. Dan spreken we van vrij op naam (v.o.n.), wat vaker voorkomt bij nieuwbouwwoningen.

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je?

De hoogte van de overdrachtsbelasting hangt af van jouw situatie en het soort woning dat je koopt:

• Eerste huis: Starters onder de 35 jaar kunnen vaak gebruik maken van een vrijstelling, zolang de woning niet duurder is dan €525.000 (in 2025).
• Tweede huis: Voor een tweede woning of een vakantiewoning betaal je meestal 10,4% overdrachtsbelasting.
• Nieuwbouwwoning: Voor nieuwbouwwoningen betaal je geen overdrachtsbelasting, maar dit geldt mogelijk wel voor de grond.
• Onder marktwaarde: Koop je een huis voor minder dan de marktwaarde (bijvoorbeeld van ouders)? Dan betaal je belasting over de marktwaarde, niet de koopsom.

Overdrachtsbelasting huis: eerste vs tweede huis

Bij het kopen van een huis is het belangrijk om te weten dat de regels voor een eerste huis anders zijn dan voor een tweede huis. Hieronder bespreken we de verschillen:

Overdrachtsbelasting eerste huis

Als je jouw eerste huis koopt, kun je gebruik maken van de startersvrijstelling als je jonger bent dan 35 jaar en de woning niet duurder is dan €525.000 (in 2025). Dit betekent dat je geen overdrachtsbelasting betaalt. Val je niet onder deze regeling? Dan betaal je een lager tarief van 2% overdrachtsbelasting, mits je zelf in de woning gaat wonen.

Overdrachtsbelasting tweede huis

Koop je een tweede huis, bijvoorbeeld als investering of vakantiewoning? Dan betaal je een hoger tarief van 10,4% overdrachtsbelasting. Dit geldt ook als je het pand niet verhuurt, omdat het niet jouw hoofdverblijf is. Vrijstellingen gelden hier niet.

Huis verkopen binnen 1 jaar overdrachtsbelasting

Als je een huis verkoopt binnen een jaar na aankoop, kan dit invloed hebben op de overdrachtsbelasting. Een goede verkoopmakelaar kan je helpen om deze processen soepel te laten verlopen. Als de woning binnen zes maanden wordt doorverkocht, hoeft de nieuwe koper alleen overdrachtsbelasting te betalen over de waardestijging. Dit kan een belastingvoordeel opleveren dat vaak tussen koper en verkoper wordt verrekend.

Vrijstellingen en uitzonderingen

Er zijn situaties waarin je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen:

1. Startersvrijstelling: Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je je eerste woning onder €525.000? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Let op: deze vrijstelling mag je maar één keer gebruiken.
2. Erven of schenken: Erf je een woning? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting, maar wel erfbelasting. Schenk je een huis aan je kind, dan gelden specifieke regels.
3. Boedelmenging: Trouwen in gemeenschap van goederen of een geregistreerd partnerschap aangaan zorgt ervoor dat je mede-eigenaar wordt zonder overdrachtsbelasting.
4. Na een scheiding: Bij een scheiding hangt het af van de eigendomsverhouding en het type huwelijk. Bij gemeenschap van goederen betaal je vaak geen belasting, maar bij huwelijkse voorwaarden kan dit anders zijn.

Huis op naam partner zetten overdrachtsbelasting

Wil je een huis op naam van je partner zetten? Dit kan met of zonder overdrachtsbelasting, afhankelijk van de situatie. Als je in gemeenschap van goederen bent getrouwd of een geregistreerd partnerschap hebt, is er meestal geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Bij andere samenlevingsvormen kan dit wel het geval zijn, afhankelijk van de eigendomsverhouding en of er sprake is van een formele overdracht.

Inkopen huis partner overdrachtsbelasting

Bij het inkopen van een huis van een partner betaal je alleen overdrachtsbelasting over het deel dat je overneemt. Dit is bijvoorbeeld relevant als jullie niet in gemeenschap van goederen zijn getrouwd en een van de partners de woning op zijn of haar naam wil zetten. Het percentage bedraagt 2%, mits je zelf in de woning blijft wonen.

Hoe wordt overdrachtsbelasting betaald?

In de meeste gevallen regelt de notaris dit voor je. Zij maken een digitale aangifte en betalen de belasting namens jou aan de Belastingdienst. Als er geen notaris aan te pas komt, moet je binnen een maand zelf aangifte doen.

Kun je overdrachtsbelasting aftrekken of financieren?

Helaas is overdrachtsbelasting niet aftrekbaar bij de inkomstenbelasting. Ook kun je de belasting sinds 2018 niet meer meefinancieren in je hypotheek. Je moet dit bedrag dus uit eigen zak betalen.

Overdrachtsbelasting bij een tweede huis

Koop je een tweede woning, bijvoorbeeld als investering of vakantiewoning? Dan betaal je 10,4% overdrachtsbelasting. Dit geldt ook als je het pand niet verhuurt, omdat het geen hoofdverblijf is. Een vrijstelling is in dit geval niet mogelijk.

Praktische tips

1. Check je situatie: Bekijk of je in aanmerking komt voor vrijstelling, zoals de startersregeling.
2. Houd rekening met kosten: Zorg dat je genoeg spaargeld hebt voor de overdrachtsbelasting.
3. Vraag advies: Twijfel je over je situatie? Laat je adviseren door een notaris of financieel expert.

Overdrachtsbelasting kan ingewikkeld lijken, maar met de juiste informatie weet je precies waar je aan toe bent. Of je nu zelf aan de slag gaat of een ervaren makelaar inschakelt, goed advies kan je veel zorgen besparen. Heb je nog vragen? Neem gerust contact op met een van onze experts bij Kijck Makelaars. Wij helpen je graag verder!